“爭(zhēng)取成交，忙完這一次，今年就收手”，在國(guó)慶假期來(lái)臨之前，資深房產(chǎn)中介小龍（化名）鼓足干勁，按照往年的經(jīng)驗(yàn)，這本應(yīng)是他一年中最忙碌的一段時(shí)間，但他卻沒(méi)有等來(lái)屬于他的黃金周。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，國(guó)慶假期廣州商品住宅成交6.0萬(wàn)平方米，同比下降21%?！敖衲晔袌?chǎng)比往年差不少”，小龍愈發(fā)羨慕起了賣豪宅的同行，“豪宅賣得不錯(cuò)，今年比去年更好了”。

“賣爆了”，廣州一名豪宅中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，整體市場(chǎng)低迷，但豪宅板塊比較穩(wěn)定。

根據(jù)易居企業(yè)集團(tuán)的報(bào)告，位于廣州市黃埔區(qū)的科城山莊在國(guó)慶前夕推新，在單價(jià)上漲1萬(wàn)元/平方米、總價(jià)最高接近1300萬(wàn)元的情況下，推新首周去化率高達(dá)83%，而同期推新的9個(gè)樓盤(pán)整體去化率僅31%。

此外，克而瑞廣佛區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份僅憑PPT開(kāi)盤(pán)賣爆的海珠區(qū)千萬(wàn)級(jí)豪宅琶洲南TOD項(xiàng)目，國(guó)慶假期推新去化率達(dá)到58%，同期11萬(wàn)/平方米以上單價(jià)段的頂豪平均去化率為58%，而5萬(wàn)/平方米以下的樓盤(pán)去化率未超過(guò)21%。

盡管交易標(biāo)的都是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，但豪宅向來(lái)被視為一個(gè)獨(dú)立的細(xì)分領(lǐng)域，尤其近兩年整體市場(chǎng)低迷，更突顯了豪宅市場(chǎng)的獨(dú)立性，而豪宅中介也在感受著其他中介難以感受的市場(chǎng)溫度。

市場(chǎng)降溫，豪宅不冷

“打新五次，終于上岸前海頤城棲灣里”，林仲（化名）是深圳的一名豪宅客，看的基本都是總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別的房子。從2020年底開(kāi)始，他跑了近二十個(gè)新盤(pán)，遍布南山、福田、龍華、（龍崗）坂田和光明，見(jiàn)證了深圳市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，但他參與過(guò)打新的樓盤(pán)都不冷清。

“打新”原本是一個(gè)股市概念，指“新股申購(gòu)”，而不少投資者參與“打新”是希望新股上市后股價(jià)上漲，再賣出股票變現(xiàn)從而獲利。由于一手房限價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一手房?jī)r(jià)和二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象，“打新”也出現(xiàn)在樓市里。

深圳豪宅盤(pán)持續(xù)火熱的一部分原因來(lái)自于一二手房?jī)r(jià)的倒掛，這甚至導(dǎo)致“日光”現(xiàn)象的出現(xiàn)?？硕鹕钲趨^(qū)域在一份報(bào)告中指出，豪宅盤(pán)之所以能夠日光，一是因?yàn)榉績(jī)r(jià)倒掛明顯而“獲利空間大”，二是豪宅“占據(jù)城市核心區(qū)域的地段，享有優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源”。

以林仲最終購(gòu)買(mǎi)的頤城棲灣里為例，9月28日開(kāi)盤(pán)推出352套千萬(wàn)級(jí)住宅，總價(jià)最高超過(guò)2600萬(wàn)元，均價(jià)10.25萬(wàn)元/平方米，與周邊二手房?jī)r(jià)存在4-5萬(wàn)元/平方米的價(jià)差。由于客戶數(shù)量遠(yuǎn)多于房源數(shù)量，頤城棲灣里最終通過(guò)搖號(hào)確定選房順序?？硕鹕钲趨^(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天頤城棲灣里成功賣掉347套，去化率98.5%，接近“日光”。

而比頤城棲灣里早一個(gè)星期開(kāi)盤(pán)的招商璽家園則實(shí)現(xiàn)了當(dāng)日清盤(pán)。9月21日，位于深圳蛇口太子灣片區(qū)的招商璽家園推出604套起步總價(jià)為1244萬(wàn)元的豪宅，招商璽家園宣布售罄，總貨值超過(guò)100億元，成為深圳今年第二個(gè)“日光”的豪宅新盤(pán)。根據(jù)克而瑞深圳區(qū)域的數(shù)據(jù)，招商璽家園價(jià)格倒掛更為明顯，與周邊二手房實(shí)際掛牌價(jià)存在約8-10萬(wàn)元/平方米的巨大價(jià)差。

林仲告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雖然他所關(guān)注的豪宅市場(chǎng)熱度不減，但市場(chǎng)整體降溫也影響了購(gòu)房心態(tài)：“剛開(kāi)始看房那會(huì)兒很想上車，感覺(jué)是個(gè)新盤(pán)就想買(mǎi)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候樓市很火，大家都在說(shuō)只要買(mǎi)了就能賺，不管買(mǎi)哪里。樓市降溫以后，再加上看的盤(pán)多了，就淡定了很多，考慮得更全面了，也學(xué)會(huì)了對(duì)比、權(quán)衡和分析”。

克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間深圳有5個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，一共推出2947套房，去化652套，去化率為22%，而2020年、2021年國(guó)慶期間的去化率分別為39%和55%。

不止北上廣深，三四線也有豪宅熱

不止廣州和深圳，北京多個(gè)豪宅樓盤(pán)也選擇在國(guó)慶節(jié)前開(kāi)閘入市，而由于市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，導(dǎo)致國(guó)慶假期可供選擇的房源所剩無(wú)幾，甚至斷貨。

以北京市朝陽(yáng)區(qū)的中建玖合府為例，9月30日，中建玖合府在選房的第一天便“日光”，而受捧的主要原因是地段優(yōu)質(zhì)和房?jī)r(jià)倒掛。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，項(xiàng)目由10棟商品住宅樓組成，全部412戶商品住宅將在首次開(kāi)盤(pán)中推出，面積介于143平方米至235平方米，其中至少95%的房源面積超過(guò)165平方米，均價(jià)達(dá)11.7萬(wàn)元/平方米，但由于中建玖合府是共有產(chǎn)權(quán)房，買(mǎi)家只能購(gòu)買(mǎi)并持有90%產(chǎn)權(quán)份額，按照以上的購(gòu)房條件，中建玖合府大多數(shù)房源的總價(jià)或?qū)⒊^(guò)1900萬(wàn)元。

貝殼找房顯示，中建玖合府周邊的次新房太陽(yáng)公元，均價(jià)接近15.9萬(wàn)元/平方米，臨近的紅璽臺(tái)更是超過(guò)了16.3萬(wàn)元/平方米，即便是樓齡超過(guò)10年的豐和園二手房均價(jià)也已接近13.4萬(wàn)元/平方米。

火的不止是一線城市，時(shí)代財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天津、合肥、溫州、南寧和福州等城市，在整體市場(chǎng)低迷的情況下同樣傳出豪宅暢銷的消息。

其中，位于浙江溫州的招商保利天樾璽在國(guó)慶假期5天內(nèi)實(shí)現(xiàn)了3億元的銷售額。貝殼找房顯示，該樓盤(pán)的參考單價(jià)為4.46萬(wàn)元/平方米，超過(guò)溫州整體房?jī)r(jià)的2倍，部分房源總價(jià)達(dá)到了1850萬(wàn)元/套。

而克而瑞廣西區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，位于廣西南寧的萬(wàn)科瑧灣悅亦在國(guó)慶假期前三天累計(jì)銷售超7000萬(wàn)元，該樓盤(pán)單價(jià)為2.35萬(wàn)元/平方米，而南寧整體房?jī)r(jià)僅超過(guò)1.1萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，南寧當(dāng)?shù)氐馁Y深業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“瑧灣悅賣得好我認(rèn)為是因?yàn)槿f(wàn)科瑧山悅是一個(gè)價(jià)格不降反漲的樓盤(pán)，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)比開(kāi)盤(pán)價(jià)升了不少，而且有價(jià)無(wú)市，萬(wàn)科瑧灣悅是南寧第二個(gè)萬(wàn)科臻系產(chǎn)品”。

福州方面，根據(jù)吉屋網(wǎng)的信息，9月30日開(kāi)盤(pán)的豪宅盤(pán)國(guó)貿(mào)天琴灣，在開(kāi)盤(pán)不到兩天成功賣掉126套，去化率70%，而目前已去化90%，該樓盤(pán)的精裝備案均價(jià)5.58萬(wàn)元/平方米，總價(jià)介于1100-1700萬(wàn)元之間。

在今年6月的一份報(bào)告中，克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，今年上半年，新房市場(chǎng)改善繼續(xù)進(jìn)階，剛需產(chǎn)品市場(chǎng)份額明顯縮水，一線城市主力面積段由90平方米以下升級(jí)為90-110平方米，二線、三四線城市140平方米以上大面積產(chǎn)品走俏。

該報(bào)告續(xù)指，在財(cái)富階層在資產(chǎn)保值的訴求下，豪宅市場(chǎng)韌性較足，前5月總價(jià)千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)同比僅下跌14%，深廣寧杭等城市頂豪成交依然堅(jiān)挺，深圳3千萬(wàn)以上豪宅成交同比翻番，單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅成交同比增長(zhǎng)53%。